在租赁关系中，承租人因经营不善提前退租、出租人以合同未到期为由拒绝退还费用的纠纷屡见不鲜。当一方违约时，守约方是该坚守合同静待“损失发酵”，还是应积极采取措施减少损失?近日，济南市槐荫区人民法院发布一起房屋租赁合同纠纷案件。
2024年，赵某与钱某签订《租赁合同》，约定钱某将某门店租赁给赵某经营，租期一年(2024年6月至2025年6月)，年租金36000元，保证金4000元。合同约定：“乙方(赵某)如不想继续经营，需提前1-2个月通知甲方(钱某)，否则保证金不予退还”“双方不得随意变更或解除合同”等。合同签订时，赵某支付保证金4000元和首期半年租金18000元(覆盖2024年6月至2024年12月)，并在该地址注册“某食品店”开展经营。2024年7月，赵某以“经营不善”为由提出退租，经协商寻找承接租客未果后，赵某告知钱某明天去腾铺子，让钱某去交接，次日，赵某将案涉商铺腾空，钱某未到现场交接，赵某将腾空后的商铺拍照片、拍视频发送至钱某，并告知钱某将钥匙存放至隔壁店铺。钱某未及时交接，并以“合同未到期”为由拒绝退还租金及保证金。商铺空置至2025年3月，方由案外人承租。赵某遂诉至法院，要求退还2024年8月至2024年12月租金15000元、保证金4000元。钱某辩称，赵某未提前1-2个月通知退租，且营业执照地址未迁出影响了门店出租，应继续履行合同，不同意退款。
经审理，法院认为，赵某与钱某签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按照合同行使权利、履行义务。根据案涉合同第8条约定：“协议签订之日起生效，双方不得随意变更或解除。”在双方未协商一致解除合同的情况下，赵某在租赁期内单方提出解除合同并搬离案涉商铺，属于违约解除合同，赵某作为违约方作出解除合同的意思表示，不发生解除合同的效力。2024年7月赵某搬离时将钥匙放在隔壁店铺，其归还钥匙的方式虽然欠妥，但赵某搬离案涉商铺前已通知钱某并要求到店交接，钱某未到场交接，赵某采取拍摄照片、视频并告知钥匙放在隔壁店铺的方式退还商铺，以自己的行为明确表示不再履行合同，应当视为双方租赁合同关系于当日终止。现案涉商铺已由案外人承租经营，案涉合同已不具备继续履行的可能性，故案涉合同于2024年7月终止，合同终止不影响赵某违约责任的承担。
关于租金问题，法院认为，因一年的租赁合同赵某履行不到一个月时，就单方提出解除合同，合同解除必然会导致钱某预期利益不能实现，再次出租前也会造成房屋空置，故赵某应支付相应的房屋空置费，但钱某在知悉赵某搬离案涉商铺的情况下，作为出租人亦负有防止损失扩大的义务。另外，赵某搬离案涉商铺后，未履行承租人的附随义务及时将营业执照从案涉商铺地址迁出，应承担给钱某造成的再次对外出租损失，但钱某在赵某搬离后未督促赵某尽快将营业执照从案涉商铺地址迁出，亦未提交证据证实给其造成的实际损失。故综合考虑双方过错情况、通知情况、租期情况、房屋空置情况、营业执照注销情况等，本院酌定钱某向赵某退还房屋租金6000元，赵某超出部分的诉讼请求，法院不予支持。关于保证金问题。本案合同履行过程中，赵某单方解约属于违约行为，其也未提前一个月告知钱某不再继续租赁，违反合同约定，故案涉保证金不应退还赵某。赵某要求退还保证金的诉讼请求，法院不予支持。综上，法院依法判决，钱某向赵某退还租金6000元，驳回赵某其他请求。判决后双方均未上诉，现已生效。
法官认为，本案核心在于非违约方负有防止损失扩大的义务。违约方固然需担责，但守约方若放任损失扩大，法院将减轻违约方赔偿范围。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条，在合同履行过程中，如果一方当事人出现违约行为时，另一方不能无动于衷，任凭损失扩大，而应当积极采取措施，防止损失的扩大，尽量减少损失，保护好双方当事人的利益。这就是非违约方的防止损失扩大的义务。非违约方没有履行这一义务，没有积极采取适当措施，致使自己的损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
法官提醒：租赁关系中，“止损”是双方共同责任。承租人违约时，勿抱“一走了之”心态，应主动沟通、合理担责;出租人亦需积极减损，避免“消极应对”导致损失扩大。
记者:李震 编辑:陈彤彤 校对:高新